大约十年前，多伦多开发商Montcrest Asset Management(当时名为NYX)在谢泼德大道(Sheppard Avenue)以北的湾景大道(Bayview Avenue)买下一块街角地段，并将其重新划分为一个区域，打算用11栋联排别墅取代一座上世纪中叶的平房，这在该地段已经很常见了。蒙特克雷斯特通过向安大略省市政委员会提出上诉，坚持处理了申请，然后在2017年将该地块出售给了一家建筑商，该建筑商在该市的场地计划批准过程中陷入了困境。

尽管作为一条主干道来说，这个项目的规模非常小，但它却陷入了停滞，至今仍未建成。

规划师、Montcrest开发副总裁蒂姆•杰索普(Tim Jessop)回忆了公司所有者的反应:“他们说，‘我们再也不想这么做了，因为太痛苦了。相反，Montcrest追求更大的住宅项目，以及几个工业和自助仓储企业。他解释说，这一切都与规模经济有关。“与一个规模大得多的项目相比，你花了同样多的时间和同样多的钱来完成11个单位的所有研究和报告。”

与越来越多的投资者一样，由私募股权投资者雅沙尔·法特希(Yashar Fatehi)于2012年创立的蒙特克雷斯特(Montcrest)也在重新试水，推出了几个小规模的专用租赁项目，这些项目直接响应了市议会过去几年采取的较为宽松的分区规则，以及省政府颁布的宽松的规划法规。这些措施包括对四层公寓的“按比例”批准，以及理论上允许最多10套公寓或租赁项目的搬迁，以避免耗时和昂贵的技术研究。

杰索普说，Montcrest希望建立一个小型专用租赁项目的投资组合。“我们的目标和抱负不是做一个拥有200或300个单元的项目，而是做同样数量的单元，但分散在更小的项目中，并拥有这样的投资组合。”他持谨慎乐观态度，但他表示，城市规划官员仍有相当大的自由裁量权来拖延审批——拖延可能会成就或破坏各级政界人士以及住房倡导者所希望的那种住宅建筑的财务情况。

《环球邮报》采访了三位投资者，他们希望利用改革后的规划规则，在社区和交通附近增加小规模的密度。

Mini-mid-rise

过去几年，Smart Density的创始人、建筑师兼规划师纳玛•布朗德(Naama Blonder)一直在推广一种被她称为“迷你中高层”的概念——基本上，在小块土地上建造四五层的建筑，每层有两套公寓，都可以俯瞰一个小的中央庭院，并配备一台小型电梯。

她说，这样做的动机是，正在建设的中层建筑太少了——在布朗德的诊断中，主要是因为开发商很难把土地集中起来，尤其是在老旧的主要街道上，两旁是小型零售地块。“我们说，‘让我们把中高层建筑的指导原则应用到一处房产上，看看它是什么样子。’”

最终吸引了包括蒙特克雷斯特在内的前两个客户的，是女王公园(Queen 's Park)的一项举措，该举措取消了10个或更少单元的项目的场地规划审批需求。场地规划审批过程要求开发商进行并提交大量的技术研究——关于交通、阴影、基础设施等——然后由众多城市部门审查和批评，然后规划部门才会颁发建筑许可证。

正如她总是提醒客户的那样，这个过程会增加一年的时间。

杰索普说，Montcrest在Stockyards附近的圣克莱尔大道西(St. Clair Avenue West)买了一块住宅用地，打算在那里建造一套布伦德的10套迷你公寓。他说，这处房产有一条后巷，宽约25英尺(约合3米)，小到足以限制土地成本，但又足够宽，可以容纳墨西哥城或雅典等地常见的一种形式。

根据新的省级规定，以及城市关于主要街道强化的宽松细则，蒙特克雷斯特应该能够获得建筑许可，前提是它能说服调整委员会做出一个小小的改变，将高度在分区细则的限制上延长1米。“这对我们非常有吸引力，”杰索普说。

然而，这里有一个小问题:市政府通知蒙特克雷斯特一项酌情政策，建议开发商为距离铁路走廊300米以内的项目准备空气质量和声音研究。尽管他们的场地被现有的住宅区与轨道分开，Montcrest还是选择进行研究，希望能轻松通过调整委员会。正如杰索普所说，“驾驭审批过程更像是一门艺术，而不是一门科学。”

然而，由于这一规定，Montcrest的业主已经排除了在铁路走廊附近购买其他房产的可能性，并将他们在St. Clair West的项目视为一个试验案例。他说:“如果我们因差异而被拒绝，项目无法在经济上支持上诉程序，我们必须聘请律师，等上几个月才能解决问题。”“它非常精致。”

21世纪的无电梯(带电梯)

今年早些时候由房地产投资者克里斯•斯宾克(Chris Spoke)创立的公司Toronto Standard已经开始为在吉卜林大道(Kipling avenue)附近、靠近地铁站的一栋六层楼高、包含43个单元的专用租赁大楼寻求审批。在一位私人投资者的支持下，斯宾克对公司的明确使命是，利用新放松的有关停车和公用设施空间等功能的规定，建造上月末市议会批准在多伦多主要街道上修建的那种中等规模的公寓。

大约四分之一的单元将是两居室和三居室公寓，主楼层将有生活和工作空间，而不是零售空间。斯宾克估计，建筑成本将在每平方英尺350至400美元(约合每平方米人民币362元)之间，略低于高层建筑的价格。

“我们的计划，”他说，“是长期所有权和长期管理。”该公司还投资了位于Dufferin的另一处房产，目标是开发一个类似的项目。

接连不断的监管改革说服了斯宾塞的支持者给他放行。

城市的中高层项目设计指南传统上要求现场停车，共享设施空间，如健身房或聚会室，以及所谓的“G型”装载服务入口，其容量足以允许标准尺寸的市政垃圾车进入，清空垃圾箱，转身离开。

斯宾克说，如果多伦多标准银行的第一个地块靠近吉卜林大道(Kipling Avenue)，这个装货区将占到底层的一半。“在这种规模上，这完全是一笔交易杀手。”

然而，去年，该市改变了政策，允许拥有30至60个单元的建筑可以在路边停车。最近，议会放宽了对舒适空间的要求，取消了停车的最低要求，结果多伦多标准的项目将不包括地下车库，地下车库是任何多单元住宅建筑中最昂贵和碳密集的特征之一。

《主街附则》(Major Streets bylaw)允许在经过指定街区的主干道上建造不超过六层、包含60个单元的建筑。该附则在上月获得市议会批准时，为分区问题提供了最后一块拼图。斯宾塞预计，他的项目将需要对调整委员会(Committee of Adjustment)做出一些小改动，但他对获得认可的前景持乐观态度。

他说:“我们普遍对这一政策变化感到鼓舞。”“就其提供大量住房的潜力而言，这是第一个真正重要的政策变化。”

Duplexification

Alejandro Lopez和Zahra Awang分别是建筑师和景观设计师，他们分享了越来越典型的住房叙事。他们在多伦多大学(university of Toronto)相识，2014年结婚，在被多伦多租房市场的高房价挤走后搬到了汉密尔顿。

他们在汉密尔顿市中心附近的一个适合步行的老社区买了一栋1890年的排屋，还有一个新的GO车站，使他们能够保住在多伦多的工作。当他们关门时，二楼有租户，这有助于计算所有权。洛佩兹说，那是“一套非法的复式公寓”。

几年后，当他们有了第一个孩子时，额外的空间就派上了双重用场。洛佩兹的母亲和阿旺的祖母都曾多次来和他们住在一起，帮助他们度过难关。“我们很快就变成了一个多代同堂的家庭。”

不久之后，这对夫妇成为了公民开发商。2020年，他们将一个未完工的地下室改造成了一套独立的公寓。当时，汉密尔顿的官员要求他们得到13个小的差异。洛佩兹回忆说，他在他们家附近走了一圈，数了数有两三个水表和多个邮箱的房子。“我们告诉(调整委员会)，这实际上与周边地区的情况相符。”

然后，去年，他们决定采取下一步措施，把地上的楼层变成两个独立的单元——一个在一楼，另一个在二楼和阁楼。洛佩兹、阿旺和他们的两个孩子打算住在更大的空间里。

两人从小就习惯住在一起。阿旺在多伦多大学的一处研究生宿舍里长大，那是查尔斯街西(Charles Street West)的一栋高层建筑。“那里有很多社区，”她回忆说。

进入下一阶段的原因是2022年省规划法的变更，允许在任何住宅地块上建造三个住宅单元。虽然汉密尔顿的规章制度只允许有一个二级套房，但洛佩兹在调整委员会(Committee of Adjustment)上辩称，新的省级规定优先于汉密尔顿现在已经过时的规章制度。

洛佩兹说:“我告诉他们，如果他们不批准，那将是不合适的，因为他们的法律职责是维护《规划法》。”他们的专业训练使他们能够理解规则的变化，awwang女士说:“我们是建筑师和景观设计师。对于一般的外行来说，这是非常繁重的，因为他们没有经验。”

他们说，如果委员会拒绝了他们，为了把房子分成地上的两套公寓，争取重新分区的额外成本可能会达到数万美元。

翻修工作将于今年秋天晚些时候开始，包括增加第二个前门和一间新的楼上厨房。他们还增加了节能功能，比如在阁楼上安装热泵和隔热材料。

“我们这样做是为了我们自己，为了我们的家庭，”阿旺女士补充说，“但我们这样做也是因为我们对创造更多经济适用房感兴趣。”我们现在正处于住房危机中，在这个国家，也许在全世界。这种渐进式发展现在是可行的。它是可控的，也非常宜居。”

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第三方申诉新常态

福特政府本月早些时候在最后一刻修改了一项包括《规划法》修正案在内的综合法案，放弃了早先严厉限制所谓“第三方”对规划决策提出上诉的强硬立场。几十年来，富裕的居民团体可以通过在安大略省市政委员会(后来的安大略省土地法庭)举行昂贵的听证会来拖延他们不喜欢的开发批准。

作为政府简化住房审批工作的一部分，它开始严格限制这类上诉。但是，在最后一刻，第185号法案的修正案将允许土地所有者挑战影响他们自己财产的章程和官方计划变化——此举可能会破坏或至少严重推迟多伦多议会最近的努力，即允许在城市主要街道上建造小型公寓。