由于利率高，抵押贷款的成本被谈论了很多，但买房也是少数。

4月份转售房屋的平均价格约为70万美元，这意味着最低首付为6.43%，即2.62万美元。如果你首付20%以避免支付抵押贷款违约保险的保费，那就是14万美元。

20%或以上的首付款很贵，但也是常态。凑足较低首付款的人只占购买者的一小部分，而且数量正在下降。有很多指标表明住房负担能力在下降，但这个指标既令人沮丧，又至少在一定程度上可以一蹴而就。

我们的抵押贷款制度旨在帮助人们以最低5%的首付购买价格在50万美元或以下的房屋，从而促进人们获得住房所有权。对于更昂贵的房子，你需要支付前50万美元5%的税，其余部分支付10%的税，直到99.9999万美元。如果是100万美元或以上，你必须至少付20%的首付。

首付低于20%的买房代价是，你必须支付抵押贷款违约保险，这可能会使你的购房费用增加数万美元。就在不久之前，首付不到20%并支付这样的成本是正常的。

晨星DBRS最近的一份报告显示，2015年，保险抵押贷款占特许银行持有的未偿抵押贷款余额的55%。到2023年第二季度，有保险的抵押贷款仅占27%。与所有逻辑相悖的是，过去10年左右，房价飙升，有保险的抵押贷款的市场份额大幅下降。

晨星DBRS高级副总裁Nadja Dreff参与撰写了这份报告，她说这一趋势反映了买房的困难程度。只能凑齐一小笔首付款的买家可能没有资格申请抵押贷款。

另一个因素是，银行对首付20%的抵押贷款使用抵押贷款保险的情况有所下降。银行有时自己购买这种保险以降低风险。在这种情况下，消费者不需要付钱。

“还有另一个制约因素，我们发现这个制约因素实际上相当强大，”德雷夫在接受采访时说。“我们认为，抵押贷款保险的100万美元上限也是一个很大的制约因素。”

温哥华和多伦多地区的平均房价已经超过了100万加元。如果房价随着利率下降而上涨，我们最终可能会看到更多不付20%或更多首付就买不到房子的地方。今年4月，多伦多以东的达勒姆地区(Durham Region)的平均转售价格为937,332加元，安大略省的奥兰治维尔(Orangeville)为937,332加元。在美国，是911,011美元。早在2022年初，加拿大大约有9个地方的平均转售价格在100万美元以上。

帮助昂贵城市的购房者的一个简单方法是，提高首付款低于20%的房屋的100万美元的价格上限。100万美元的上限是在2012年实施的，目的是在经济下滑和抵押贷款违约激增的情况下，限制纳税人的潜在风险。加拿大抵押贷款和住房公司是一家联邦机构，是抵押贷款违约保险的主要提供商。

当时，全国二手房均价约为36.4万加元，温哥华约为73.3万加元，多伦多接近50万加元。数百万美元的房子被认为是富人的奢侈品，因为他们有能力支付至少20万美元的首付。

自那以后，多伦多的房价翻了一番，其他城市的房价也大幅上涨。“房地产市场已经增长了不少——已经有了相当多的升值，”德雷夫说。

目前普遍接受的解决方案是建造更多的房子，但我们需要大量的房子来满足需求，从而抑制房价。这种情况短期内不会发生，因为开发商和其他人一样容易受到经济放缓和借贷成本居高不下的影响。

反对立即提高住房负担能力的措施的理由是，这些措施会刺激需求，进而推高房价。换句话说，他们是在弄巧成拙。德雷夫同意，如果价格超过100万美元的房屋可以为抵押贷款违约投保，将会有更多的买家。

但另一种选择是鼓励一个有利于有财力支付20%首付的人的市场。难怪一些年轻人搬到国外去了。想了解更多，请收听《环球邮报》个人理财播客第九季第一集。

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